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老黃視點:房企差距拉大!繼續堅挺&風險加劇,哪家上榜了?

發布日期:2024-04-22  來源:21世紀消費報道  瀏覽次數:4727
 風向變化之前,誰掌握了方向,就能在下一個階段搶占先機!

前些年,房地產市場如火如荼,民企遍地開花,房企百強名單上的前十也大都是民企。

然而當市場進入調整期,民企開始承壓。近期,各家房企的2023年年報出爐,擺在眼前的事實是:央國企和民企冰火兩重天,差距越拉越大。

根據15家重點上市房企財報顯示,只有4家凈利潤正增長,他們是央國企華潤、中海、招商和綠城,其中華潤、中海更是以313億、256億豪奪前二,成為地產新的帶頭大哥。

而民企的年報則沒有一點起色,盈利大幅縮水甚至虧損仍是常態。不過,有4家民企成了“異類”,穿越了大量出清的行業周期,表現異常穩健,在2024年1-3月房企銷售排名中穩居前20,甚至還有2家位列前10,他們就是龍湖、濱江、美的置業、新城控股。

市場普遍認為,央企、國企之所以能在本輪競爭中如此“進擊”,與其較低的融資成本有關。

各家房企接下來的路要怎么走,看完這篇,你或許就會有新的思路!


01
消費新動態

逆勢突圍的民企這樣操作!
當市場好的時候,很多企業下重倉,全力地產開發放,而當風向變化,來不及調頭,就會陷入死循環。

所以說,要把雞蛋放在不同的籃子里,這樣才能更好抵御風險。

高瞻遠矚的龍湖就是這樣操作的。
其年報顯示2023年其股東應分利潤為129億,核心稅后利潤率8.7%,這個利潤在當下市場是相當不錯的成績。而這些,歸功于龍湖多年以來布局投入,前些年其他房企還在高周轉高杠桿,而龍湖每年將銷售回款的10%投入到投資性物業中。龍湖的商業、長租公寓、物業、代建這4個經營性業務貢獻了60%利潤之多,可謂是多邊形戰士,即便住宅市場下行,其他業務可以自己造血。
另外,能續命的融資——經營性物業貸款也給這些民企出了大力。
新城控股,2023年,新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約140億元,目前仍有約400億元估值的投資性物業處于未抵押狀態,這些真金白銀都可以用于償還今年到期的公開債務。
還有一項寶貴的能力:操盤思維。在國內各地房地產市場生機勃勃的時候,房企不斷擴張,F在,大部分房企已經縮編精簡人員,深耕大本營,只在高能級城市核心板塊安置優秀團隊。這樣不僅可以把項目做好,更贏得了優秀的品牌口碑。
比如杭州濱江,過去5年,在杭州有60%-80%的區域占比,省外的項目不超過10%,而省外主要目標也是上海這種地產龍頭城市。

這些少數派的示范,你學到了嗎?


02
消費新動態

敲重點:當下需把握時機,穩字當頭

商業如戰場,步子太快或者太慢都不是好事。
1、世茂的“退市”關卡
4月8日早間,世茂集團在港交所公告稱,中國建設銀行(亞洲)股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出對本公司的清盤呈請,涉及財務義務金額約15.795億港元。
雖然世茂集團稱,該呈請并不代表境外債權人及其他相關方的共同利益,將極力反對該呈請,股價卻仍受重創。當日收盤報0.37港元,大跌18.68%,市值縮水至僅14.05億港元,距離1424億港元巔峰期縮水達99%。截止4月16日收盤價0.31港元。
A股同樣不樂觀。4月12日晚,ST世茂公告,12日收盤價0.99元/股,低于人民幣1元。據《上海證券交易所股票上市規則》:如連續20個交易日低于1元,公司股票可能被終止上市交易。4月16日再跌4%、收于0.94元,市值已不足36億元。
世茂能否平安度過“退市”關卡,還要拭目以待。但是從2019年高歌猛進,收購泰禾、萬通地產、粵泰股份、明發集團等房企旗下超20個項目,與規模擴大伴隨而來的就是高負債、高杠桿。因而在2021年下半年房產步入調整階段,世茂的步子就有點拉不回來了。

最新財報顯示,2023年世茂集團累計實現合約銷售額428.22億元,收入同比下降約5.7%至594.64億元;經營虧損同比擴大476.1%至132.5億元,股東應占凈虧損約210億元。

2、正榮的財務風波
另外一個財務緊張的房企,是正榮。
2024年4月15日,正榮地產公告,其2024年到期的年息7.875%優先票據將退市。該票據未償還本金額為2.9億美元,由于公司流動資金緊張和財務壓力巨大,預計無法在到期時支付未償還本金及應計未付利息。正榮地產及其顧問正在努力就公司境外債務的整體重組達成可行方案,以確保集團的可持續經營。
在躍進和保守之間有一條紅線,把握不住時機的逾越者就會付出代價。
3、2023年房企裁掉約47800人
也正因為房地產市場的不景氣,裁員潮在不斷蔓延,據樂居網統計的數據,2023年,101家上市房企的總員工人數為82.92萬,同比2022年,減少了4.78萬。平均下來,統計范圍內的房企在去年平均減少了473人。
老黃視點認為,在當下和未來的市場環境下,投資者在關注企業業績的同時,也要充分關注企業的財務狀況和未來發展前景。只有這樣,才能做出更加明智的投資決策。

03
消費新動態

好消息:山西路軍人俱樂部”將回歸、存量房交易電子簽約服務上線!

市場在變,開發商和買房人心態在變,待它調整完畢,又會有更好的產品呈現給買房人。所以,別急,讓樓市“飛”一會兒。

本周,南京有2條好消息值得說說~

1、“山西路軍人俱樂部”又回來了

4月16日,南京規劃和自然資源局官網發布《南京市軍人俱樂部地塊改造及修繕工程規劃設計方案批前公示》。內容顯示,自2018年元旦正式關停之后,時隔7年項目終于迎來進展。鼓樓區牽手央企中國融通,共同盤活打造項目,很多老南京人熟悉的“山西路軍人俱樂部”又要回來了。

4月16日,《南京市軍人俱樂部地塊改造及修繕工程規劃設計方案批前公示》發布,公示顯示,為盤活資產,提升城市形象,委托融通地產(江蘇)有限責任公司經營管理,對地塊進行修繕及改造。

2、存量房交易電子簽約服務上線!

你有沒有經歷過二手房簽約?買賣雙方需同時感到二手房交易中心辦理手續,簽約、貸款等等步驟繁瑣,沒有一下午是搞不完的。況且有些是子女房子或者人在國外,在交易過程中無形增添了很多麻煩。

讓群眾少跑腿,讓數據多跑路。自4月15日起,市交易中心全面啟用存量房交易電子簽約服務,輕松解決了上述問題。南京市范圍內存量房交易雙方在簽訂存量房買賣合同時,凡符合條件的,可以通過“南京市存量房網上簽約系統”進行電子合同網上簽約。交易雙方即使遠隔千里之外,也能夠在線上進行“一站式簽約”,省時又便捷。

今年,如果你想在南京安家,這些高品質樓盤可以看看!

江寧—象嶼華發·鉑萃云灣

位于江寧區,交通完善,教育資源豐富,價格為38500元/㎡,戶型建面約95、110/135㎡。

河西—天琴華樟

建鄴區的豪宅項目,其剩余房源的建筑面積約為300、345、385平方米,銷許價格達到約75239元/平方米。整體設計出色,300平方米的雙會所空間內設有雪茄室、閨蜜花房等五大特色主題會客室,并配有恒溫+親子雙泳池、健身房、茶室、私宴廳等設施。

河西中—綠城華發G55地塊

位于河西中綠博園,預計均價高達7.5萬+/㎡。這塊地的位置非常優越,是房企的TOP級產品。

城東—高科紫星堂
項目預計打造11棟低密建筑,容積率低至約1.2,依山循脈,環境優雅。目前在售的戶型包括215、255、320㎡,銷許均價52620元/㎡,滿足了高端市場的需求。

接下來的南京樓市,你對哪個開發商或者樓盤感興趣?歡迎留言說說!

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